집값보다 대출이 더 어렵다?– 2025 대출 규제가 내집 마련에 미치는 현실

“이제는 6억 이상 대출도 어렵대요…”
요즘 부동산 뉴스에 자주 등장하는 이 말,
나랑은 상관없다고 생각하셨다면… 진짜일까요?

 

저처럼 이제 막 내집 마련을 고민하는 입장에서는 하나하나가 너무 생소하고 어렵게 느껴집니다.
그래서 오늘은 대출 규제가 실수요자에게 미치는 진짜 영향,
특히 지방과 수도권의 차이까지 자세히 풀어볼게요.

 

 

---

2025년 대출 규제, 뭐가 바뀌었을까?

올해 이재명 정부는 집값 상승과 부동산 투기를 잡기 위해
굉장히 강도 높은 주택담보대출 규제를 시행했어요.
핵심은 아래 표로 한눈에 정리할 수 있습니다:

  항목                                              주요 내용

대출 한도	수도권 주담대 최대 6억 원 제한
LTV	집값의 70%까지만 대출 (기존엔 최대 80%)
다주택자 대출	신규 대출 불가
전입 요건	대출 후 6개월 이내 실거주 필수

 

즉, 이전에는 집값의 80%까지 가능하던 대출이 70%로 줄었고, 수도권은 총 6억 이상은 불가해졌어요.

---

수도권: “3억 부족해서 포기했어요…”

서울의 평균 아파트 가격은 현재 약 10억 원 전후.
예를 들어 9억짜리 아파트를 사고 싶다면, LTV 70% 기준으로는 최대 6.3억을 대출받아야 합니다.

하지만 이제는 최대 6억 원까지만 가능하니 나머지 3억은 현금으로 직접 준비해야 해요.

그게 없다면?
청약 당첨돼도 포기, 혹은 전세로 밀려날 수밖에 없습니다.

그래서 요즘 청년층이나 신혼부부들은
“무주택자인데도 왜 우리가 더 힘들죠?”
하고 불만을 토로하는 상황이에요.

 

 

---

지방: "우리도 여유로운 건 아니에요"

지방이라고 대출 규제가 ‘상관없다’는 건 오해예요.

예를 들어 지방 중소도시에서 24평 아파트 한 채를 마련하려 해도 보통 2.8~3억 원 정도가 필요해요.
이 경우 LTV 70% 적용 시 2.1억 원 대출 가능,
즉 9천만 원 이상의 자기자금이 필요하다는 계산이 나옵니다.

 

여기서 문제는
✔ 은행이 대출 심사 기준을 더 엄격하게 적용하고 있고
✔ 신용점수, 소득, 부채 등 조건이 안 맞으면 대출 승인이 거절되거나
✔ 전입 요건 때문에 실거주 이전 계획까지 짜야 한다는 거죠.

한 마디로 *지방은 집값이 낮다고 쉬운 게 아니라, “조건이 까다롭고 심리적 압박이 심하다”*는 게 문제입니다.

---

지금, 우리는 어떻게 해야 할까?

✅ 내 자산부터 점검해요

• 대출 한도: 내 소득 기준으로 얼마나 가능할지 계산
• 신용점수 관리: 700점 이상이면 유리
• 기존 부채 정리: DSR(총부채원리금상환비율)에 포함되므로 영향 큼

✅ 지역별 전략은 다르게

• 수도권: 현금 여력 부족하면 청약 준비 + 전세 대기 전략 필요
• 지방: 3억 이하 매매도 대출로 가능하니 장기 거주 계획 중심으로 판단 추천

✅ 실거주 요건은 필수로 확인!

• 주담대 후 6개월 이내 전입 조건은 전세 투자나 갭투자를 어렵게 만듭니다
• 따라서 대출 전입 요건이 가능한지 ‘이사 계획’도 함께 세워야 해요

 

---

결론: 대출이 집보다 어렵다?

예전에는 “돈만 있으면 집을 산다”였다면,
지금은 “돈도 필요하고, 대출도 허락받아야 산다”가 되었어요.

하지만 반대로, 규제가 강한 만큼 부동산 가격이 단기적으로 안정될 수 있다는 점도 고려할 필요가 있어요.
지금은 내 자산 점검 + 전략 정리의 시기,
너무 서두르기보다 ‘지금 준비해서 기회를 잡는 쪽’이 유리할 수도 있어요.